Gastos de hipoteca: qué debes saber antes de pedirla
Firmar una hipoteca suele ser una aventura llena de retos, mucho más que sumar pagos mes a mes.
Para quien se acerca por primera vez al proceso, los gastos que aparecen justo antes de tener las llaves sorprenden como si tropezaras con una piedra en una carretera despejada. El truco está en anticiparse, consultar bien y no perder de vista cómo se reparten estos costes: la entidad financiera, por su parte, se ocupa de ciertos gastos porque la ley así lo exige, mientras que otros recaen en el comprador, aunque a menudo uno desearía que fueran menos. Si quieres entender a fondo a dónde va cada euro, aquí tienes una radiografía realista del reparto. Y si tu caso es especial o arrastras una hipoteca antigua nada te impide informarte sobre cómo reclamar gastos de hipoteca de hace 20 años, ya que ahora se abren posibilidades que antes nadie imaginaba.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles pago yo?
Mucha gente, al negociar con el banco, espera que los gastos se repartan a partes iguales, pero en realidad el marco legal que existe da prioridad al consumidor y obliga a la entidad a asumir una cantidad muy relevante de los costes iniciales. Eso sí, sigue habiendo partidas inevitables que recaen sí o sí sobre quien va a comprar una casa. Y aquí viene lo curioso: varios de estos gastos, que te pueden parecer secundarios, en realidad suman más de lo que imaginas si no los tienes en tu lista desde el principio.
Por si te ayuda orientarte, aquí va un desglose (casi siempre incompleto en folletos y anuncios) de lo que queda en cada lado:
Los costes que la ley obliga a asumir al banco
No es un secreto: si hay un actor que “saca pecho” con los cambios normativos, ese es el banco, que ahora paga mucha más parte del pastel según lo dicta la ley. Por ejemplo, toda la burocracia de inscribir y autorizar el préstamo, más el temido Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), recaen en sus cuentas. El cliente, así, respira algo más tranquilo aunque, claro, nunca lo suficiente.
⇒ Gastos de notaría: Los paga el banco, quien contrata y negocia directamente con el notario.
⇒ Inscripción en el Registro de la Propiedad: Igual, va a cuenta de la entidad financiera, que gestiona la carga del inmueble.
⇒ Honorarios de la gestoría: Ese "papelero invisible" que todo lo mueve entre ventanillas, lo financia la entidad.
⇒ Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): El banco corre con este abultado impuesto que varía según tu comunidad autónoma y, francamente, es un buen pellizco.
Los gastos que sigues teniendo que pagar como comprador
A veces parece que, tras los cambios legales, uno puede despreocuparse. Pero nada más lejos: la realidad es que al comprador le toca todavía rascarse el bolsillo por varios conceptos cruciales. Aquí no hay escapatoria, aunque se negocie duro con la entidad.
Gastos directamente ligados a la hipoteca
1. La tasación del inmueble: Paso obligado y previo. El comprador paga para confirmar cuánto vale oficialmente el piso. El precio ronda entre 250 y 600 euros, y a menudo sorprende como una factura no esperada por metros cuadrados o zona.
2. La comisión de apertura: Algunas entidades la cobran con una rapidez que impresiona y, aunque a veces puede reducirse, suele ser del 0,5 a 1,5% del capital. Aquí la flexibilidad real depende más del banquero que de la norma escrita.
3.Seguros vinculados: Ya sea seguro de hogar (tan común como el pan) o de vida (más
frecuente de lo que imaginan los novatos), cada contrato suma decenas o cientos de euros anuales a la cuenta, aunque a veces permite economizar intereses.
Gastos asociados a la operación de compraventa
Claro, estos no vienen en el préstamo, pero nadie puede evitarlos si quiere ser propietario.
⇒ Notaría, registro y gestoría de la compraventa: Aquí el comprador paga el conjunto, sumando fácilmente más de 1.200 euros solo en trámites de papeles.
⇒ Impuestos: Para vivienda usada hay que enfrentarse al ITP, que entre un 6% y un 10% se lleva gran parte del ahorro. La obra nueva exige el IVA del 10%.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de venta?
Parece un enredo y a veces lo es: si la tasación queda corta frente al precio pactado con el vendedor, el banco limita el préstamo al 80% del valor calculado oficialmente, no del precio acordado. Así que necesitas tu propio colchón financiero para tapar esa diferencia, más el 20% mínimo de entrada. Es algo así como encontrarte con un peaje inesperado al final del trayecto.
Por supuesto, la historia no termina ahí: la nueva normativa exige máxima Transparencia, cartas claras y documentación legible para que el cliente no firme a ciegas. Además, los tribunales han abierto la vía para que aquellos que pagaron de más en hipotecas antiguas puedan recuperar lo perdido si hubo abuso en las condiciones. Por eso, conviene informarse antes de comprometerse, pedir al banco un desglose detallado de todos los costes y hacer cuentas con tiempo para no quedar a la deriva justo al dar el gran salto. Así tendrás todas las herramientas para evitar sorpresas y pisar firme en cada paso del proceso.
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